长沙晚报掌上长沙2月26日讯（全媒体记者 邓艳红 通讯员 张蕾
叶嘉瑞）14年前，家住望城的刘氏夫妇在望城买了同社区居民的房屋，双方签订的购房协议规定，该房屋的一切权利归刘氏夫妇，原房主无权干涉，但双方一直未办理过户手续。
后来，该房屋遇到拆迁，因为房子未过户，原房主和刘氏夫妇就拆迁款的分配产生了分歧，双方闹上了法院。近日，望城区法院审理并通报了该案件。
买房未过户遇上拆迁，双方因拆迁款闹上法庭
朱先生一家五口在望城修建了一栋四缝两层的房屋。2009年6月，朱先生将其中两缝，层高两层的房屋卖给同社区的刘氏夫妇。双方在当地村组工作人员的见证下签订《购房协议》，协议约定：“刘氏夫妇购买朱先生户已建成房屋两缝，层高两层，占地面积为120平方米，价格为60万元整。该房屋出售给买房者后，房主的所有一切管理权及使用权等，一切权利全部归购买房屋者所有，原房主朱先生无干涉权。如遇国家政策变更，此协议为终身协议；所立协议内容不得变更，如遇国家征收，该房屋土地的一切征收补偿费，全部归购买房屋人所有。”此协议经各方签字并由村组及社区见证盖章，签署“同意转让”字样。
协议签订后，刘氏夫妇支付了购房款，朱先生将房屋交付给刘氏夫妇后，刘氏夫妇自此居住在内。
2021年9月，朱先生户和刘氏夫妇的房屋被拆迁，因双方未办理房屋过户手续，房屋土地使用权证仍登记在朱先生名下，当地拆迁部门将刘氏夫妇房屋2缝与朱先生户房屋2缝共计4缝房屋均纳入朱先生一户进行了拆迁，朱先生户由此获得总拆迁款400万元。
同年11月，刘先生与朱先生在街道拆迁工作人员的协调下签订《房屋征收补偿款分配协议》，协议主要内容为“刘氏夫妇主动配合将该处房屋拆除，朱先生在收到第二批40%征收款后，在街道、社区干部见证下，一次性将房屋补偿款中110万元打入刘先生账户。”12月1日，朱先生向刘氏夫妇转账支付了110万元。
刘氏夫妇认为，自己享有征拆房屋一半所有权，应获得一半房屋相对应的拆迁款，故朱先生还应当向自己支付征收款60万元。
经多次向朱先生催要，朱先生以刘氏夫妇与自己不是同一集体经济组织成员、房屋没有办理房屋登记手续，不享有该房屋的所有权，且双方已经达成《房屋征收补偿款分配协议》为由拒不支付。
无奈之下，刘氏夫妇将朱先生一家五口诉至望城区法院，请求朱先生返还不当得利款项60万元。
法院判决：房屋出售后一切权利归购房者所有
望城区法院审理认为，双方系同一社区居民，案涉购房协议系双方真实意思表示，无证据证明存在欺诈、胁迫的情形；从协议内容来看，朱先生等人将其已建成的房屋两缝出售给刘氏夫妇，刘氏夫妇享有该房屋的所有一切管理权及使用权，由此可见，双方买卖标的物为已建成房屋的管理权及使用权等，该约定并不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定；该协议系在当地村组协调、见证下签订，且有村组人员签名，社区亦签署“同意转让”并盖章；协议签订后，双方已按协议给付购房款、交付房屋，履行至今已有十余年，现朱先生等人主张该协议无效，明显违背诚实信用原则，且与社会主义核心价值观明显不符。综上，该协议合法有效，双方均应按协议约定履行。
根据协议约定，房屋出售后一切权利全部归购买房屋者所有，原房主朱先生无干涉权。如遇国家征收，该房屋土地的一切征收补偿费，全部归购买房屋人所有，故刘氏夫妇所购房屋的拆迁款应归自己所有，朱先生应将其获得的刘氏夫妇2缝房屋的拆迁款支付给原告。
经法院依据房屋拆迁补偿明细表核算，刘氏夫妇还应分得45万元，故法院判决朱先生向刘氏夫妇支付房屋拆迁款45万元。该案判决后，朱先生不服提起上诉，二审裁定驳回上诉，维持原判。
法官提醒：为了避免产生不必要的纠纷，买卖房屋时尽量在合同中详细约定好买卖双方的权利义务，同时及时办理房屋的过户手续！
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